太古地产白德利:中国房地产的“黄金时代”远未过去

楼市动态21世纪经济报道2017-07-17 08:18

作为一家起源于英国,在香港联交所上市的房地产企业,太古地产一直是一个特殊的存在。太古地产于1972年成立于香港,母公司为总部设在伦敦(业务总部位于香港)的太古集团。公司于2002年进入中国内地,目前共布局了北京、上海、广州、成都四个城市,共持有五个物业项目。其中,北京三里屯太古里、成都远洋太古里被称为商业综合体项目成功运营的典范。

近日,21世纪经济报道专访了太古地产行政总裁白德利(Guy Bradley),他详解了太古地产的商业模式、运营逻辑,以及对中国经济、房地产市场的看法。

开发没有“固定模式”

《21世纪》:太古地产2002年进入中国内地,但目前为止的15年间,仅进入了4个城市。从规模扩张的角度,你是否觉得速度有些慢?

白德利:房地产开发有很多种模式,每个开发商都会选择适合自己的模式。比如有的开发商注重规模化,他们希望快速复制,并把布局重点放在二三线城市。但对于太古来说,我们更侧重一线城市,关注核心地段及开发大型综合体。这种模式的确需要投入更长时间。但我认为,不同的发展模式之间没有好坏之分,只有是否适合自己的战略。

《21世纪》:最近,万达卖掉了自己的酒店和文旅地产业务,SOHO中国也在出售旗下的物业。国内的大型商业地产开发商,似乎在尝试改变原有的持有型模式。你怎么看待这种变化?

白德利:对于房地产开发来说,没有一个完全固定的模式。所有的开发商都会根据不同的情况,适当地做出调整及做出他们认为当下最好的选择。

太古也是做商业开发为主,去年我们就出售了香港九龙湾的一个商业物业。这不是太古的核心物业,我们对核心物业都是以长远的眼光来看待。这一原则不会改变。

《21世纪》:太古在中国的扩张步伐一直很谨慎,外界很好奇,太古的扩张逻辑是什么?选择城市和地段的标准又是怎样的?

白德利:首先我们希望在一线城市有更多的机会,目前在传统一线城市中,我们只有深圳未能布局,所以一直在深圳积极地寻找机会。北京和上海都有着很好的市场,增长潜力很大,我们希望在这两地继续布局。另外,我们在华东、华南、华北以及西部的其他城市,都有当地的团队,并在寻找机会。

需要单独说一下香港,我们目前正在进行一个150亿港元的太古坊重建项目,但因为香港具有经济、金融等各种优势,我们还是希望在香港发展更多的业务。

从地段标准来看的话,我们会选择城市中最核心、最优越的地段,最好有国际化的特点,就像北京三里屯、广州天河、上海南京西路等。

《21世纪》:太古并不是一个追求规模的开发商,那么它对投资回报的要求是怎样的?有没有一个计算模型?

白德利:我们主要看“门槛收益率”。假如项目的使用权是50年的时间,我们会根据这个时间看现金流的情况,包括投入多少、产出多少。再倒推回来,根据当前的财务数据,计算出需要实现的收益率。

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